Sebelum membeli atau menjual rumah, sudah menjadi kewajiban pembeli dan penjual untuk mengecek sejumlah dokumen penting dari properti.
Beberapa dokumen yang penting meliputi Surat Kepemilikan Tanah, Sertifikat Hak Milik (SHM), Sertifikat IMB, Surat PBB hingga AJB.
AJB hadir di antara dokumen penting yang tidak boleh terlewatkan, untuk menghindari penipuan dan memastikan transaksi jual beli yang sah.
Lalu, apakah AJB itu dan bagaimana cara mengurusnya? Simak panduan lengkapnya berikut ini!
AJB Adalah
AJB merupakan singkatan dari Akta Jual Beli. AJB adalah bukti otentik yang sah untuk peralihan hak atas tanah dan bangunan.
Yang membuat AJB adalah pejabat umum berwenang seperti PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) yang diangkat oleh Kepala BPN (Badan Pertanahan Nasional).
Biasanya, PPAT pun tinggal mengikuti sejumlah format-format baku yang sudah disediakan.
Pembuatan AJB dilakukan saat seluruh pajak yang timbul karena jual beli sudah dibayarkan oleh kedua pihak, sesuai kewajibannya masing-masing.
Fungsi AJB
AJB memiliki fungsi penting saat proses transaksi jual beli properti. Tentu saja keberadaan AJB tidak dapat tergantikan.
Untuk mengetahuinya lebih lanjut, berikut ini adalah 3 fungsi AJB yang perlu diketahui:
1. Sebagai bukti transaksi jual beli properti (rumah atau tanah) yang sah dengan kesepakatan harga dan ketentuan yang disetujui kedua belah pihak.
2. Menjadi bukti perkara ketika salah satu pihak gagal memenuhi kewajibannya.
3. Sebagai bukti kedua belah pihak memenuhi hak dan kewajibannya masing-masing.
Syarat Membuat AJB
Jual beli yang merupakan proses peralihan hak milik dapat dilakukan secara tunai maupun cicilan.
Saat kedua pihak telah melakukan titik temu sebelum proses transaksi, maka kedua belah pihak baik penjual maupun pembeli akan membuat AJB.
Sebelum membuat AJB, penjual dan pembeli harus sudah memenuhi hak dan kewajibannya masing-masing seperti penjual memiliki dokumen-dokumen sah yang lengkap dan benar, serta pembeli melakukan negosiasi harga yang telah disepakati.
Adapun beberapa syarat untuk membuat AJB yang biasanya akan diminta oleh petugas PPAT, meliputi:
Data Tanah
1. Pajak Bumi Bangunan (PBB) 5 tahun terakhir dan disertai Surat Tanda Terima Setoran
2. Sertifikat tanah (dilampirkan untuk pengecekan balik nama)
3. Surat Izin Mendirikan Bangunan (IMB)
4. Bukti pembayaran rekening listrik, telepon dan air
5. Surat Roya dari Bank (jika masih hipotik)
Data Penjual dan Pembeli (Perorangan)
1. Fotokopi KTP suami dan istri (bila sudah menikah)
2. Fotokopi Kartu Keluarga
3. Fotokopi Akta Nikah
4. Fotokopi keterangan WNI
Hal-Hal yang Wajib Dipenuhi:
1. Memeriksa keaslian sertifikat ke BPN
2. Penjual telah membayar Pajak Penghasilan (PPh) sebesar 5% dari harga jual
3. Penjual telah membayar Pajak Jual beli
4. Memiliki surat pernyataan dari penjual bahwa tanah yang dimiliki tidak dalam sengketa
Tahap Mengurus AJB
AJB dibuat pada saat penjual dan pembeli mendaftarkan peralihan hak atas properti ke kantor pertanahan. Proses peralihan inilah yang biasa dikenal sebagai balik nama.
Setelah memenuhi sejumlah syarat di atas, adapun tahapan mengurus AJB yang dapat menjadi informasi untuk Anda.
Pemeriksaan PBB
Sebelum transaksi jual beli berlangsung, hal pertama yang harus diperiksa adalah PBB atau Pajak Bumi Bangunan.
Pemeriksaan PBB akan dilakukan oleh PPAT yang disesuaikan dengan data dalam Buku Tanah di Kantor Pertanahan.
PPAT akan meminta Sertifikat Asli Tanah (SHM) dan Surat Tanda Terima Setoran PBB.
Tujuan dari pemeriksaan PBB adalah memastikan tanah tidak dalam sengketa dan terjamin dari penyitaan.
Perlu diketahui bahwa petugas PPAT dapat menolak AJB apabila tanah yang dijual dalam sengketa atau tanggungan bank.
Pembayaran Biaya
Seperti yang telah disebutkan pada syarat membuat AJB, ada hal-hal yang harus dipenuhi salah satunya biaya yang perlu dibayarkan.
Adapun sejumlah rincian pembayaran biaya yang diperlukan berupa:
1. Pajak Penghasilan (PPh) sebesar 5% dari harga tanah yang dibayarkan penjual
2. Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) sebesar 5% setelah dikurangi Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOPTKP) dan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP)
Pengurusan Proses Balik Nama
Dalam proses pembuatan surat AJB, diperlukan proses penandatanganan. Dalam tahap ini diperlukan saksi setidaknya 2 orang yang berasal dari kantor PPAT yang bersangkutan.
Saat membuat akta AJB, harus dipastikan dibuat dalam dua lembar asli yang disimpan oleh pihak PPAT dan pihak Kantor Pertanahan guna proses balik nama.
Untuk mengurus proses balik nama, dilakukan oleh PPAT di Kantor Pertanahan.
Biasanya dalam praktik proses balik nama diperlukan waktu sekitar 1 hingga 3 bulan.
Sementara mengurus proses tersebut, sebaiknya Anda mengurus beberapa berkas khusus yang perlu disiapkan seperti Akta Jual Beli dari PPAT dan Surat Permohonan Balik Nama yang ditandatangani pembeli.
Nah, itulah informasi mengenai AJB yang dapat bermanfaat untuk Anda.
Penuhi kebutuhan properti dengan mengunjungi situs Rumah 123 dan dapatkan beragam penawaran menarik.
Author:
Rachmi Arin Timomor
Saat melakukan transaksi jual beli properti, pasti kamu akan mengurus dokumen legalitasnya. Salah satu dokumen yang wajib dimiliki adalah Akta Jual Beli tanah alias AJB.
Apa sih sebenarnya Akta Jual Beli tanah itu?
Jual beli properti merupakan proses peralihan hak dari penjual kepada pembeli yang dilengkapi dengan bukti-bukti otentik berupa dokumen.
Akta Jual Beli menjadi salah dokumen otentik yang menjadi bukti sah peralihan hak tersebut.
Proses pembuatan AJB ini dilakukan di hadapan pejabat PPAT.
Ini dilakukan setelah semua biaya yang menyangkut jual beli rumah tersebut sudah dibayar lunas baik oleh penjual maupun pembeli.
Bagaimana proses pembuatan Akta Jual Beli tanah?
Banyak orang yang mengira bahwa pembuatan AJB memerlukan proses panjang yang berbelit-belit, sehingga gak jarang yang meminta bantuan calo untuk menyelesaikan proses ini.
Padahal mengurus AJB gak sulit loh, selama kamu paham caranya.
Untuk itu, di sini Rumah123.com akan memberikan cara lengkap mengurus AJB dari awal hingga selesai. Yuk, simak bersama-sama!
Untuk penjual, siapkan dokumen-dokumen ini
Dalam pembuatan AJB, diperlukan beberapa dokumen, baik dari pihak penjual maupun pembeli. Dari sisi Penjual, dokumen yang diperlukan adalah sebagai berikut:
- Fotokopi KTP
- Fotokopi NPWP
- Fotokopi Surat Nikah (Jika sudah menikah)
- Fotokopi Kartu Keluarga
- Surat Persetujuan Suami/Istri (Surat persetujuan ini bisa juga dituliskan di Akta Jual Beli)
- Sertifikat Tanah
- Surat Tanda Terima Setoran PBB yang asli.
Untuk pembeli, siapkan dokumen-dokumen ini
Sedangkan dari sisi pembeli, dokumen yang diperlukan adalah:
- Fotokopi KTP
- Fotokopi Kartu Keluarga
- Fotokopi Surat Nikah (Jika sudah menikah)
- Fotokopi NPWP (Nomor Pokok Wajib Pajak)
Setelah menyiapkan dokumen tersebut, maka langkah selanjutnya yang harus dilakukan adalah:
Datang ke kantor PPAT
Langkah pertama yang harus dilakukan adalah mendatangi kantor PPAT sesuai lokasi di mana propertimu dibeli.
Serahkan dokumen-dokumen yang telah dipersiapkan di atas.
Pihak PPAT akan memeriksa keabsahan dokumen
Dokumen tersebut lalu akan diperiksa kelengkapan dan keabsahannya sebelum penandatanganan AJB berlangsung.
Petugas memerlukan waktu beberapa hari untuk memeriksa sertifikat-sertifikat tersebut, dan memastikan bahwa properti tersebut tidak dalam sengketa atau tidak dijaminkan.
Penandatanganan AJB
Setelah sertifikat tanah sudah terverifikasi, dan seluruh biaya pajak sudah dibayarkan, maka penandatanganan Akta Jual Beli tanah sudah bisa dilakukan.
Baik penjual maupun pembeli wajib hadir pada proses ini.
Proses penandatangan ini juga harus dihadiri oleh sekurang-kurangnya dua orang saksi.
Biasanya berasal dari kantor PPAT tersebut, atau dua pegawai notaris jika melalui notaris.
Setelah AJB ditandatangai, maka transaksi jual beli rumah tersebut sudah dikatakan sah secara hukum.
Proses balik nama
Setelah penandatanganan AJB, proses selanjutnya adalah melakukan balik nama sertifikat kepemilikan dari nama penjual ke nama pembeli.
Petugas PPAT akan meminta pembeli membuat surat permohonan untuk balik nama.
Setelah AJB selesai dibuat, petugas PPAT akan menyerahkan AJB dan juga beberapa berkas lainnya, yaitu Surat Permohonan Balik Nama, Akta Jual Beli, Sertifikat Tanah, Fotokopi KTP Penjual dan Pembeli, serta Bukti Pelunasan Pembayaran PBB dan BPHTB ke kantor pertanahan.
Setelah berkas-berkas tersebut diserahkan ke kantor pertanahan, maka pembeli akan menerima tanda bukti penerimaan.
Nantinya,nama penjual akan dicoret dengan tinta hitam dan juga diberi paraf oleh pihak kantor pertanahan.
Sedangkan nama pembeli sebagai pemilik yang baru akan ditulis pada halaman dan kolom yang ada pada buku tanah dan sertifikat yang juga akan ditandatangani pihak kantor pertanahan.
Pembeli sudah dapat mengambil sertifikat yang sudah balik nama tersebut dalam waktu paling cepat 14 hari kerja.
Terinspirasi
Terhibur
Biasa Saja
Tidak Menarik
Terganggu
Tidak Suka